IMUe TASI sono un vero labirinto, ma questo riepilogo vi aiuterà a capire:
- cosa sono IMU e TASI,
- quali enti sono tenuti a pagarle,
- come effettuare il calcolo.
Cos’è l’IMU
L’IMU è l’imposta municipale unica nata col D.Lgs. n. 23/2011, che ha sostituito l’ICI e che colpisce la “ricchezza” immobiliare.
Faceva parte della IUC (imposta unica comunale) che accorpava IMU, TASI e TARI, ossia:
- IMU, imposta sulla proprietà immobiliare;
- TASI, tassa che serve a finanziare i servizi cosiddetti “indivisibili”;
- TARI, tassa che serve a finanziare la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti.
Ma la Legge di Bilancio 2020 ha modificato ancora la normativa, apportando novità importanti.
La prima è l’abolizione della IUC, sostituita dalla nuova IMU 2020, che non incorpora più la TARI, ma solo IMU e TASI.
La seconda novità riguarda l’obbligo di presentazione annuale della dichiarazione IMU (vedi capitolo “La dichiarazione IMU degli enti non commerciali”).
Le aliquote IMU
Le aliquote IMU sono stabilite dai Comuni con apposite delibere.
Attualmente l’aliquota di base è fissata all’8,6×1000 ma i Comuni hanno facoltà di poterla aumentare fino a un massimo di due punti percentuali, o di abbassarla fino addirittura ad azzerarla.
Chi paga l’IMU
Chi gode di un diritto reale su immobili e/o terreni (proprietà, usufrutto, enfiteusi, superficie, diritto reale d’uso, servitù).
Sono tenuti al pagamento anche:
- i locatari di immobili detenuti in leasing;
- i concessionari di beni immobiliari.
L’IMU e gli Enti non commerciali
Partendo da quanto era già previsto per l’ICI, rimangono esenti gli immobili posseduti (nel senso richiamato al precedente paragrafo) e al tempo stesso detenuti da enti non commerciali, che vi svolgano attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, purché lo svolgimento sia esclusivo ed attuato con modalità non commerciali.
L’assenza di una sola tra queste due condizioni comporta l’assoggettamento ad IMU della porzione di immobile dove si svolge l’attività non agevolata.
In buona sostanza si è esenti da IMU se l’associazione svolge nell’immobile solo attività istituzionali.
Nel caso in cui l’immobile sia ceduto dall’associazione proprietaria ad altro soggetto la situazione si complica.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n.15025/2015, ha escluso categoricamente l’esenzione nel caso di utilizzo in comodato di un immobile da parte di un ente diverso da quello che ne è titolare.
Ciò nonostante negli ultimi anni diverse Commissioni Tributarie Regionali hanno sostenuto che va riconosciuta l’esenzione anche se un ente non commerciale titolare di un immobile lo concede in comodato a un altro ente non profit, qualora:
- i due enti svolgano la stessa attività, perseguendo le medesime finalità istituzionali;
- per l’utilizzo dell’immobile non venga richiesto dal concedente il pagamento di alcun canone di locazione.
L’IMU e l’attività non commerciale
Secondo il decreto n.200/2021 del Ministero dell’Economia e delle Finanze il presupposto di conduzione di una attività con metodo non commerciale si concretizza in modi diversi in base all’attività in esame.
In particolare le attività culturali, ricettive, ricreative e sportive sono esentate solo qualora l’attività stessa venga svolta:
- a titolo gratuito,
- oppure con un corrispettivo di importo simbolico.
È considerato simbolico il corrispettivo superiore alla metà del corrispettivo medio praticato per attività analoghe – svolte con modalità concorrenziali – nello stesso ambito territoriale.
È evidente che si tratti di un metodo per niente oggettivo che mette gli enti non profit in condizione di subire contestazioni da parte degli enti accertatori.
L’IMU e il calcolo nelle attività miste
Come deve comportarsi l’ente che realizza nello stesso immobile sia attività istituzionali (esenti IMU) che attività commerciali (imponibili IMU)?
Deve calcolare dell’imposta da versare partendo dall’individuazione della porzione di fabbricato utilizzata ai fini commerciali.
Se la porzione di immobile dove si svolge l’attività non esente è già identificata da distinto accatastamento, l’ente dichiarerà, calcolerà e verserà l’imposta corrispondente.
Più complicato è il caso in cui le attività non agevolate si svolgono in un locale non dotato né dotabile di autonoma rendita catastale (locale con attività miste).
In questo ultimo caso l’ente dovrà calcolare empiricamente la quota di rendita attribuibile all’attività non esente, basandosi sui seguenti parametri:
- spazio destinato alle attività commerciali rapportato allo spazio totale;
- numero dei soggetti verso i quali sono svolte le attività commerciali, rapportato al totale dei soggetti verso i quali sono svolte attività;
- tempo, ossia il numero dei giorni nel corso dell’anno, in cui l’immobile è destinato ad attività commerciali, rapportato al numero dei giorni totale.
I criteri sopra elencati vanno utilizzati dando priorità al primo.
Se gli spazi dedicati alle attività non sono distinguibili, si procederà utilizzando il secondo e il terzo criterio.
Va precisato che le attività svolte fuori dall’immobile di proprietà dell’ente, anche se rilevanti ai fini della tassazione diretta o IVA, non hanno rilevanza ai fini IMU.
La dichiarazione IMU e TASI degli enti non commerciali
La dichiarazione IMU e TASI inizialmente avrebbe dovuto essere spedita entro il 30/09/2014.
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze aveva rinviato la scadenza al 30/11/2014.
La dichiarazione inviata entro il 30/11/2014 è relativa agli anni 2012+2013.
A regime, e quindi a partire da eventuali variazioni avvenute nel corso dell’anno corrente, la dichiarazione dovrà essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui l’immobile è stato acquistato o venduto.
Ma attenzione: l’art.1 co.770 della L.160/2019 ha introdotto l’obbligo di presentare comunque la dichiarazione IMU entro il 30 giugno di ogni anno, anche in assenza di eventuali variazioni.
Tale obbligo è richiamato anche in una FAQ pubblicata dal Ministero.
La norma che sancisce l’obbligo non è retroattiva cioè ha efficacia dalla sua entrata in vigore in poi e non per il passato.
Quindi la prima scadenza utile è il 30/06/2021 con riferimento all’anno 2020.
L’invio deve essere fatto per via telematica da un soggetto abilitato (caaf, commercialista, consulente del lavoro, ecc.) e deve indicare:
-
gli immobili o porzione di questi nei quali sono svolte attività non esenti;
- gli immobili o porzione di questi ni quali sono svolte attività esenti.
Termini e modalità di pagamento
L’IMU degli enti non commerciali va assolta calcolando due acconti ed un saldo.
Gli acconti sono versati, rispettivamente, entro il 16 giugno ed entro il 16 dicembre dell’anno di interesse.
Ciascun acconto deve essere pari al 50% dell’IMU dovuta per l’anno precedente.
Il saldo va versato entro il termine previsto per la rata del primo acconto dell’anno corrente.
Quindi, il saldo 2013 avrebbe dovuto essere versato entro il 16 giugno 2014.
L’eventuale conguaglio a credito verso un Comune potrà essere scomputato sull’acconto dovuto allo stesso, in base ai dati scaturiti dalla dichiarazione.
Per il versamento si utilizza il modello F24.
La TASI
È l’imposta sui servizi cosiddetti “indivisibili” (illuminazione pubblica, manutenzione strade, ecc.).
Colpisce gli stessi soggetti dell’IMU, ovvero chi gode di un diritto reale su immobili e/o terreni (proprietà, usufrutto, enfiteusi, superficie, diritto reale d’uso, servitù).
La TASI viene calcolata sulla stessa base imponibile dell’IMU.
Quindi i soggetti esentati dall’IMU sono esentati anche dalla TASI.
Andava versata entro il 16 giugno (insieme con il primo acconto dell’IMU) per i Comuni che hanno deliberato le aliquote entro il 31 maggio).
Per i Comuni che hanno deliberato successivamente, la scadenza per il pagamento sarà il prossimo 16 ottobre.
Per i Comuni che non hanno ancora deliberato le aliquote, la scadenza resta il 16 ottobre e si dovrà versare la TASI in una unica soluzione, applicando l’aliquota base dell’1×1000.
Nonostante quanto previsto dalla normativa, e sopra riportato, molti Comuni hanno deliberato termini di scadenza diversi, quindi è fondamentale verificare la situazione nel proprio Comune.
Per il versamento si utilizza il modello F24 o un bollettino postale.
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Lavoro dentro e a fianco del mondo no profit da oltre 25 anni. Ho fondato e amministrato organizzazioni attive in campo sociale e culturale. Il mio obiettivo è aiutare le associazioni a lavorare meglio, a crescere in modo sostenibile e vantaggioso.
